Un conflit de voisinage s'installe vite et dure longtemps : on se croise tous les jours, on ne se parle plus, et chaque détail devient une provocation. La médiation traite le fond — l'usage des lieux et la relation — plutôt que d'additionner les plaintes.
Musique, travaux répétés, animaux, terrasse, allées et venues. Le bruit est le premier motif de conflit entre voisins, et le plus difficile à établir.
Extension, isolation, terrasse, dégâts causés par un chantier voisin, poussière et vibrations pendant des mois.
Arbres trop proches de la limite, haie qui prend la lumière, branches et racines qui dépassent, feuilles dans la gouttière.
Mur mitoyen, clôture, implantation d'une construction, désaccord sur la limite séparative ou sur les frais d'entretien.
Fenêtre, balcon ou terrasse qui donne chez le voisin, perte d'intimité, ouverture créée lors d'une transformation.
Écoulement des eaux de pluie, infiltration venue du terrain voisin, évacuation partagée, dégât des eaux entre immeubles mitoyens.
Depuis le 1er septembre 2021, les troubles anormaux de voisinage sont codifiés à l'article 3.101 du Code civil, inséré par la loi du 4 février 2020 portant le livre 3 « Les biens ». Auparavant, la règle reposait sur la jurisprudence de la Cour de cassation, construite sur l'ancien article 544 du Code civil, aujourd'hui abrogé.
Les propriétaires voisins ont chacun droit à l'usage et à la jouissance de leur bien. Dans cet usage, chacun doit respecter l'équilibre établi en ne causant pas à son voisin « un trouble qui excède la mesure des inconvénients normaux du voisinage et qui lui est imputable » (art. 3.101, § 1er).
Trois conséquences pratiques, souvent mal comprises :
Le livre 3 regroupe aussi les règles classiques du voisinage : clôture mitoyenne (art. 3.103 et suivants), écoulement des eaux (art. 3.129 à 3.131), distance des fenêtres, balcons et terrasses — dix-neuf décimètres (art. 3.132), distance des plantations — deux mètres pour les arbres d'au moins deux mètres de hauteur, cinquante centimètres pour les autres arbres, arbustes et haies (art. 3.133), branches et racines envahissantes (art. 3.134) et droit de passage en cas d'enclave (art. 3.135 à 3.137).
Devant quel juge ? Les contestations relatives aux troubles anormaux de voisinage relèvent du juge de paix, quel que soit le montant de la demande (art. 591, 2°ter du Code judiciaire), de même que les contestations sur les servitudes et les droits de passage (art. 591, 3° et 4°).
Trois voies existent à Bruxelles, et la plus coûteuse n'est pas toujours la bonne. Voici comment nous orientons les personnes qui nous appellent.
Plusieurs communes bruxelloises proposent un service de médiation locale pour les conflits entre habitants. À Saint-Gilles, par exemple, le processus est volontaire, gratuit et confidentiel, et le médiateur est un tiers impartial sans pouvoir de décision. Pour un différend de palier ou une tension sans enjeu financier, commencez par là.
Concilier les parties entre dans la mission du juge (art. 731 du Code judiciaire). Les parties peuvent demander elles-mêmes une conciliation préalable : elles sont convoquées par simple lettre du greffier, et l'accord éventuel est acté dans un procès-verbal revêtu de la formule exécutoire (art. 731/1 à 733). Sauf dans les cas prévus par la loi, cette tentative n'est pas obligatoire.
Un médiateur agréé se justifie quand il y a un enjeu financier, des travaux, une copropriété, plusieurs parties ou le besoin d'un accord homologable. Les frais et honoraires sont à charge des parties par parts égales, sauf accord contraire (art. 1731, § 1er) — ce n'est donc pas gratuit, mais l'accord obtenu peut être rendu exécutoire.
Si votre conflit se déroule à l'intérieur d'une copropriété — assemblée générale, syndic, charges, parties communes — voyez plutôt notre page Médiation en copropriété et voisinage. À retenir : en copropriété forcée d'immeubles bâtis, toute clause confiant à des arbitres le pouvoir de trancher les conflits est réputée non écrite, mais la loi précise que cela n'exclut pas la médiation (art. 3.85, § 5 du Code civil).
Vous exposez la situation. Nous vérifions si la médiation est adaptée et, le cas échéant, nous vous orientons vers le service communal ou vers le juge de paix.
Une invitation venant d'un tiers neutre est mieux reçue qu'une lettre d'avocat. Le voisin reste libre d'accepter ou de refuser : la médiation est volontaire.
Chacun décrit ce qu'il vit. On distingue ce qui relève de l'usage des lieux, ce qui relève du droit et ce qui relève de la relation, puis on cherche des solutions praticables au quotidien.
L'accord est écrit : horaires, travaux à réaliser, répartition des frais, engagements réciproques. Il peut être soumis au juge pour homologation.
Non. La médiation est un processus volontaire (art. 1723/1 du Code judiciaire), et chaque partie peut d'ailleurs y mettre fin à tout moment sans que cela lui porte préjudice (art. 1729). Dans notre pratique, une invitation formulée par un tiers neutre est pourtant bien mieux reçue qu'une démarche venant directement de la partie adverse.
Non, et c'est une particularité du droit belge du voisinage. L'article 3.101 du Code civil ne raisonne pas en termes de faute mais d'équilibre : celui qui cause un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage doit rétablir l'équilibre rompu, même s'il est parfaitement en règle.
La médiation reste possible : le conflit se vit entre occupants. Selon ce qui est en jeu — travaux, isolation, aménagement — il peut être utile d'associer le ou les propriétaires à la discussion, puisqu'eux seuls peuvent décider de certains travaux.
Non. Les documents établis et les communications faites au cours de la médiation sont confidentiels : ils ne peuvent être utilisés dans aucune procédure et ne sont jamais admissibles comme preuve (art. 1728, § 1er). Font exception, sauf volonté contraire écrite, le protocole et l'accord signés — ce qui est logique, puisqu'il faut pouvoir produire l'accord pour le faire homologuer.
Il engage d'abord ceux qui l'ont signé. Lorsque la médiation a été menée par un médiateur agréé par la Commission fédérale de médiation, les parties peuvent en demander l'homologation au juge compétent — pour un conflit entre voisins, le juge de paix. L'ordonnance d'homologation a les effets d'un jugement (art. 1733).
Oui, et c'est la situation la plus fréquente. Le médiateur peut commencer par des entretiens séparés et ne réunir les parties que lorsque le cadre est posé.
Faites le point en quelques minutes avec notre diagnostic gratuit, ou contactez-nous pour un premier échange avec un médiateur agréé.
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