Een burenconflict ontstaat snel en duurt lang: u kruist elkaar elke dag, u spreekt niet meer, en elk detail wordt een provocatie. Bemiddeling pakt de kern aan — het gebruik van de plek en de relatie — in plaats van klachten op te stapelen.
Muziek, herhaalde werken, dieren, terras, komen en gaan. Lawaai is de eerste oorzaak van burenconflicten en het moeilijkst aan te tonen.
Uitbreiding, isolatie, terras, schade door werken ernaast, stof en trillingen die maanden duren.
Bomen te dicht bij de grens, een haag die het licht wegneemt, overhangende takken en wortels, bladeren in de dakgoot.
Gemene muur, afsluiting, inplanting van een constructie, onenigheid over de perceelsgrens of over de onderhoudskosten.
Een venster, balkon of terras dat uitkijkt bij de buren, verlies van privacy, een opening gemaakt bij een verbouwing.
Afvoer van regenwater, insijpeling vanaf het naastliggende terrein, gedeelde afvoer, waterschade tussen aanpalende panden.
Sinds 1 september 2021 is burenhinder gecodificeerd in artikel 3.101 van het Burgerlijk Wetboek, ingevoerd door de wet van 4 februari 2020 houdende boek 3 « Goederen ». Daarvoor steunde de regel op de rechtspraak van het Hof van Cassatie, gebouwd op het intussen opgeheven oude artikel 544 van het Burgerlijk Wetboek.
Naburige eigenaars hebben elk recht op het gebruik en genot van hun goed. Daarbij moet ieder het bestaande evenwicht eerbiedigen door zijn buur geen hinder te veroorzaken die « de maat van de gewone burenhinder overschrijdt en hem toerekenbaar is » (art. 3.101, § 1).
Drie praktische gevolgen die vaak verkeerd begrepen worden:
Boek 3 bundelt ook de klassieke burenregels: gemene afsluiting (art. 3.103 e.v.), afvoer van water (art. 3.129 tot 3.131), afstand voor vensters, balkons en terrassen — negentien decimeter (art. 3.132), plantafstanden — twee meter voor bomen van minstens twee meter hoog, vijftig centimeter voor andere bomen, struiken en hagen (art. 3.133), overhangende takken en wortels (art. 3.134) en recht van uitweg bij ingeslotenheid (art. 3.135 tot 3.137).
Voor welke rechter? Geschillen over bovenmatige burenhinder behoren tot de bevoegdheid van de vrederechter, ongeacht het bedrag van de vordering (art. 591, 2°ter van het Gerechtelijk Wetboek), net als geschillen over erfdienstbaarheden en rechten van uitweg (art. 591, 3° en 4°).
In Brussel bestaan er drie wegen, en de duurste is niet altijd de juiste. Zo oriënteren wij wie ons belt.
Verschillende Brusselse gemeenten bieden een dienst voor lokale bemiddeling bij conflicten tussen inwoners. In Sint-Gillis bijvoorbeeld is het proces vrijwillig, gratis en vertrouwelijk, en is de bemiddelaar een onpartijdige derde zonder beslissingsmacht. Gaat het om een meningsverschil op de overloop of spanning zonder financieel belang, begin daar.
Partijen verzoenen behoort tot de opdracht van de rechter (art. 731 Ger.W.). Partijen kunnen zelf om een voorafgaande verzoening vragen: zij worden bij gewone brief van de griffier opgeroepen en een eventueel akkoord wordt vastgelegd in een proces-verbaal met uitvoerbare formule (art. 731/1 tot 733). Behoudens de gevallen bepaald bij wet is die poging niet verplicht.
Een erkend bemiddelaar is aangewezen wanneer er een financieel belang, werken, een mede-eigendom, meerdere partijen of nood aan een homologeerbaar akkoord is. De kosten en erelonen zijn ten laste van de partijen in gelijke delen, behoudens andersluidend akkoord (art. 1731, § 1) — gratis is het dus niet, maar het akkoord kan uitvoerbaar worden gemaakt.
Speelt uw conflict zich af binnen een mede-eigendom — algemene vergadering, syndicus, lasten, gemeenschappelijke delen — kijk dan op onze pagina Bemiddeling in mede-eigendom en buurt. Goed om weten: bij gedwongen mede-eigendom van gebouwen wordt elk beding dat scheidsrechters de macht geeft om geschillen te beslechten voor niet-geschreven gehouden, maar de wet preciseert dat dit de bemiddeling niet uitsluit (art. 3.85, § 5 BW).
U schetst de situatie. Wij gaan na of bemiddeling past en verwijzen u zo nodig door naar de gemeentelijke dienst of naar de vrederechter.
Een uitnodiging van een neutrale derde valt beter dan een advocatenbrief. De buur blijft vrij om te aanvaarden of te weigeren: bemiddeling is vrijwillig.
Ieder beschrijft wat hij of zij beleeft. We onderscheiden wat het gebruik van de plek betreft, wat juridisch is en wat de relatie betreft, en zoeken dan oplossingen die dagelijks werkbaar zijn.
Het akkoord staat op papier: uren, uit te voeren werken, verdeling van de kosten, wederzijdse verbintenissen. Het kan ter homologatie aan de rechter worden voorgelegd.
Nee. Bemiddeling is een vrijwillig proces (art. 1723/1 Ger.W.) en elke partij kan er bovendien op elk moment een einde aan maken zonder dat dit haar schaadt (art. 1729). In onze praktijk wordt een uitnodiging van een neutrale derde wel veel beter onthaald dan een stap die rechtstreeks van de tegenpartij komt.
Nee, en dat is een eigenheid van het Belgische burenrecht. Artikel 3.101 van het Burgerlijk Wetboek redeneert niet in termen van fout maar van evenwicht: wie hinder veroorzaakt die de gewone burenhinder overschrijdt, moet het verbroken evenwicht herstellen, ook al is hij volledig in regel.
Bemiddeling blijft mogelijk: het conflict speelt tussen bewoners. Naargelang wat op het spel staat — werken, isolatie, inrichting — kan het nuttig zijn de eigenaar(s) te betrekken, want alleen zij kunnen over bepaalde werken beslissen.
Nee. Documenten opgesteld en mededelingen gedaan tijdens de bemiddeling zijn vertrouwelijk: ze kunnen in geen enkele procedure worden gebruikt en zijn nooit toelaatbaar als bewijs (art. 1728, § 1). Uitzondering, behoudens andersluidende schriftelijke wil: het ondertekende protocol en akkoord — logisch, want het akkoord moet kunnen worden voorgelegd voor homologatie.
Het bindt in de eerste plaats wie het ondertekende. Werd de bemiddeling gevoerd door een bemiddelaar erkend door de Federale Bemiddelingscommissie, dan kunnen de partijen de homologatie vragen aan de bevoegde rechter — bij een burenconflict de vrederechter. De homologatiebeschikking heeft de gevolgen van een vonnis (art. 1733).
Ja, en dat is zelfs de meest voorkomende situatie. De bemiddelaar kan starten met afzonderlijke gesprekken en de partijen pas samenbrengen wanneer het kader staat.
Maak in enkele minuten de balans op met onze gratis diagnose, of neem contact op voor een eerste gesprek met een erkend bemiddelaar.
Diagnose starten Contacteer ons